Durch Urteil vom 1.4.2021 Az. 8 U 199/20 hat das Kammergericht Berlin entschieden, dass bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie die Gewerbemiete auf die Hälfte herabgesetzt werden kann. Auf eine Existenzbedrohung des Mieters kommt es nicht an.

 

Der Sachverhalt:

Der Vermieter einer Spielhalle begehrte im Wege der Widerklage vom Gewerberaum Mieter die restliche Zahlung der Gewerbemiete für die Monate April und Mai 2020. Das Landgericht hat die Widerklage abgewiesen. Das Kammergericht hob diese Entscheidung teilweise auf und sprach dem Vermieter trotz des Lockdowns 50 % der Gewerbemiete zu.

Das Urteil:

Der Anspruch auf Zahlung der Miete ist wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB anzupassen. Wegen der vollständigen Schließung des Geschäftsbetriebes ist die Miete um 50 % zu reduzieren. Das Gericht sieht die Pandemie und die daraus resultierende Schließung als eine Störung der Geschäftsgrundlage an, da zu vermuten ist, dass die Parteien, hätten sie eine Pandemie und eine Zwangsschließung vorgesehen, den Mietzins für diesen Fall vertraglich abgesenkt hätten. Die Pandemie ist nicht ein „normales“ Risiko der Gebrauchstauglichkeit, weswegen das mit der Störung der Geschäftsgrundlage verbundene Risiko nicht einseitig dem Mieter zugewiesen werden kann. Die Nachteile der Schließung sind daher von beiden Vertragsparteien solidarisch zu tragen. Die Miete ist daher bei vollständiger Betriebsuntersagung auf die Hälfte zu reduzieren. Eine konkrete Existenzbedrohung für den Mieter muss nicht positiv festgestellt werden. Sie ist dann zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauert.

 

Fazit:

Die Auffassung des Gerichts, dass das Risiko der Pandemie nicht einseitig dem Mieter aufzubürden ist, scheint sich mittlerweile in der Rechtsprechung durchzusetzen. Ähnliche Entscheidungen haben das OLG Dresden am 24.2.2021, Az. 5 U 1782/00 und Landgericht Dortmund am 23.2.2021, Az. 12 O3 159/20 getroffen. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das Gericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.

Das Urteil ist zu begrüßen, da es die Belastungen die aufgrund der Corona-Pandemie entstehen, gerecht verteilt.